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管理組合の成立

管理組合は区分所有者全員で構成されており、マンション完成と同時に必然的に成立するように法律上でも定められています。 　したがって一切の手続きは不要。但し、組合員は区分所有者である限り脱退も許されません。 　管理組合の業務内容は以下の通り 　　※マンションによって多少の違いはあります

（1） 敷地および建物共用部分の保守、安全、清掃等

（2） 建物共用部分の修繕

（3） 建物共用部分に係る火災保険等の付保

（4） 敷地および建物共用部分の変更、運営

（5） 管理費、修繕積立金等の出納、保管、運用

（6） 官公署等との折衝

（7） 義務違反者に対する訴訟の提起

これら業務を円滑に行うために総会を開催するわけですが、まずは役員（理事、監事）を選任し、マンション社会の憲法ともいうべき「管理規約」を設定する必要があります。

　
　

管理規約の設定

管理規約で定められる事項は、主に次のようなことです

（1） 基礎的法律関係事項 　共有持分の割合、議決権の割合、専有部分と共有部分の境界、管理員室等を規約共用部分とすること、他。

（2） 共同の管理事務の処理関係事項 　理事会・監事の設置、理事・監事の定数・任期・職務、管理費等の額・収納・予算・決算、総会の開催・議事、他。

（3） 利害調整関係事項 　共用部分・敷地の使用方法、専用使用権の設定、専有部分の一定の使用制限、他。

（4） 義務違反に関する措置関係事項 　有害行為の差止、損害賠償、他。

これら管理規約で決定されたルールは、区分所有者全員をはじめ所有者の特定承継人（中古マンション購入者、競落人等）にも効力を発揮し、その設定、変更、廃止は区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数決によって決まるとされています。また管理規約の管理者は理事長であり、これを保管する義務を怠ったり扱いに不正があった場合は、10万円以下の過料を請求されます。 　さらに理事長は毎年1回、定期総会を開催する義務があり、その際、事務に関する報告をしなければなりません。 　ただ、管理規約に別段の規約がない限り、区分所有者の5分の1以上と議決権の5分の1以上にあたる同意を得た場合、理事長に会議の議決を提示して臨時総会の開催を要求することができます。

　
　

管理規約適用の具体例

専有部分において、どのような問題が生じたときに、管理規約が効力を発揮するのか。 　具体的には次のようなケースです。

●住居内のリフォーム 　管理規約および使用細則等で、共有部分との境界区分などについて事前の確認を。

●「住宅」以外の用途 　管理規約において、専有部分の用途が「住宅」となっている場合は禁止されてます。

●床下のパイプの破損による漏水 　管理規約では、床スラブの内側にあるパイプや天井裏の配線も専有部分とされていますから、事故が発生した場合の損害賠償責任は、当該専有部分の所有者に向けられます。

　
　

管理業務の委託

管理規約等で定められた業務をすべて、管理組合だけでこなすのは、たいへん困難です。 　したがって、一般的には業務を管理会社に委託しているケースがほとんどで、その方が負担が軽くなるだけでなく、専門家の能力も活用でき、さらには責任の所在も明確化できるわけです。 　また、マンションに勤務する管理員は、管理委託契約に基づいて管理員業務を担当するために管理会社から配属（派遣）されます。 　立場は管理会社の職員ですから、管理組合および入居者との雇用関係はありません。

　

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