9.浜松のＷさん

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長谷部さんホームページ見ました、すばらしいです。
私もマンション問題には非常に興味があり時々検索するのですが、なかなかおもうようなホームページに当たらず失望していましたが、長谷部さんのホームページにアクセスできラッキーでした。

さて本題に入ります。
私は平成１０年５月に新築８階４７戸の分譲マンションを購入いたしました。
入居者の大部分(99%)が分譲マンションは初めての経験でした。
分譲会社(建設も行った)より管理規約を渡されて管理組合を設立の要請があり、会合を開きましたが、私以外の人はなにをしてよいのかわからないようなので(面倒な事はしたくないので下をむいている)、私が理事になりましょうと挙手をし、他４名理事もきまり　当然の如し言い出しぺの私が初代理事長になりました。
理事長になり一番最初に行った事は、管理費の使われ方がおかしい
１．エレベーター保守費(毎月点検年１回法定点検．フルメンテナンス)
２．管理人費(月．木．土．１日４時間)
３．火災報知器点検費
４．機械点検費(ポンプ等点検)
５．水道メーター検針費
６．管理費(?????)
以上以外にも、金額が高い意味不明の項目で、管理費および駐車料、ルーフバルコニー、 トランクルーム、専用庭使用料などの合計金額がすべて管理会社に行ってしまいます。 管理会社と交渉をする為にいろいろ調べる内に、自分たちで(管理組合)手配をすれば安くなる思い、理事会にて検討しました。他理事も諸手を上げ賛成いたしました。
まさか自主管理を行うなんて思ってもいませんでした。

手配で一番大変なのはやはりエレベーターでした。
私どものマンションのエレベーターは、Ｔ社製の油圧式エレベーターで、私どもの町(浜松市)は田舎なので、エレベーター点検を行える業者は少なく２〜３社でした。
点検業者に電話を入れ見積依頼をいたしましたが、すべて断られました。
間違いなく談合が行われています。施工メーカーが保守点検を行うという談合が(怒りを感じました)。
色々の業者と話し合いのなかで、Ｓ警備保障との折衝中に(Ｓ警備とは火災警報と受水漕減水警報の契約)金額はこれ以上引くことはできないが、エレベーター点検もさせていただければ合計金額で安くします。
これは私どもとしては願ってもないことでした。Ｓ警備もエレベーター点検を請け負っているんです。
保守点検で一番安くなったのは火災報知器点検費です。管理会社の金額の３分の１でした。あまりにもひどすぎます。
管理人さんはシルバー人材センターへお願いし、管理会社と同等金額で月曜より金曜日朝８時より５時までいろいろ交渉、削除結果、管理費だけですべての費用がまかなえました。
この結果、駐車料(月４千円)、トランクルーム料等は全て修繕積立金に組み込むことができました。
修繕積立金は予想以上に積み立てることができ、将来行われる大規模修繕にたいして、組合員も安心しています。
私は今は、管理組合理事は退きましたが(１年目にあまりにもする事が多く疲れましたので)、管理組合活動には興味はありますので時々検索していました。

　ホームページを拝見させて頂いて驚くほど感心が有ると実感致しました。
実は私はここ数年間、公団分譲、民間分譲の大規模修繕工事を担当していた施工会社の現場監督です。工事期間中の居住者の対応、広報の事、バルコニーの使用制限の問題等、居住者サイドに立ってのご意見、感想には、今後の参考にさせて頂くべき所がとても解りやすく勉強になります。

　さて、工事会社、工事担当者側から一言。
残念ながら、修繕委員会、管理組合以外の方は工事に関しては半数以上の方が無関心です。バルコニーの物置を移設するのが面倒だから防水工事はしなくて良い。ドアを開けるのが嫌だから塗装しなくていい。犬を飼ってはいけない筈なのに、防水工事中犬のトイレはどうすればいいのかってまで問い合わせが来るんですよ。防水をしないと階下の居時従者の方に迷惑が掛かりますよ。
って言ったところで、今まで迷惑はかけていない。これから先何年後に漏水するのか？とまで問われる始末。施工者サイドとしてはホトホト疲れます。

　本来、デベさんなり、コンサルなり、設計なりが十分に説明して管理組合が住民をまとめてから掛かるべきだと痛感します。
工事のお知らせ、掲示板の内容、工事期間の曖昧さ、すべて工事者サイドとしては逃げの効くように作成してしまいます。何故なら、その日に工事に入らなかった時、バルコニーが使える日がずれた時、火のつくようなバッシングを経験しているから。

　普通、戸建ての住宅での改修工事では考えられない事が起きているのですよ。 このメールを読まれた方だけでも結構です。工事の内容を居住者の皆様に十分伝えて頂きたいと思います。
又、業者が決定して住民説明会の時に監理会社から「手抜きの無い様に厳しく監理致します。」との挨拶があったときに住民が拍手するのはやめましょう。少なくともこのご時世、手を抜いた、工程を省いたからいくらになるかより評判のほうが怖いのです。業者不信は過去に問題があるにせよ、ほとんどの業者は採算ギリギリまでサービス仕事をする時代なのです。もっと信用してみてはいかがですか。

　古い考えの「大工様と御施主様」の考えが当てはまらないにしろ、善いものを造るという意識を住んでいる皆が持つことが一番大切なのです。施工業者だって、コンサルだって気持ちさえ伝わればいい仕事はする筈です。

　この先大規模修繕を迎えられる管理組合、修繕委員の皆様の御健闘を祈ります。綺麗で長持ちする建物に生まれ変わります様、心からお祈り申し上げます。

長谷部様
突然メールを差し上げる失礼をお許しください。長谷部さんの修繕に関するページを拝見いたし、その内容が、あまりにすばらしいもので、思わず、メールを差し上げようと思いました。

私は、東京都田無市に住むＷと申します。私どもは、この三月末に完成するマンションに入居することから、昨年来、マンション管理、修繕に関するホームページがないものか、たびたび探しておりました。

どうも業者側からのページは多いようではありますが、住民側からのケーススタディ的なものが見つからず、書籍から探すしかないのか、と残念に思っておりました。

しかし、しかし！
まさに、私が探していた住民側の立場から制作されたホームページに出会うことができました。 しかも、驚くばかりの詳細な資料とすばらしい内容のページです。

長谷部さんの資料の冒頭にもありますように、大規模修繕は、日常管理そのものであろうと存じます。まさに、将来を見据えた今の管理そのものが問われているのだと思います。 これから、長谷部さんの資料をじっくりと読ませていただきます。

ありがとうございました。

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長谷部様
Ｗです。
お忙しい中、早々にレスをいただき、誠にありがとう存じました。

さて、
99.1.22 11:12 PM付けの，HASEBE 長谷部さんからのメールについて

長谷部>　身に余るお褒めを頂き、びっくりしております。ありがとうございます。このホー ムページは、自分たちの経験がこれから工事をしようとしている人たちに必ず役にたつと思い作りましたので、Ｗさんのような方に喜んで頂いて、狙いが間違っていなかったと本当に嬉しく思っています。

いえいえ、身に余るなぞとおっしゃらないでください。インターネットの素晴らしさというものを改めて感じ入っているところです。

三月入居の予定ですし、今後、私の住むマンションがどうなっていくかは、まさに「いま」問わなければならないことがらなのだ、ということを、長谷部さんのページから、ひしひしと感じております。
また、身の引き締まる思いもいたします。

長谷部>　内容はプリントして、関係者に配布されてもかまいません。目的は、同じ仲間同士で、お互いもっと賢くなりましょうと言うことですから。したがって、出来ればＷさんからも情報を発信していただければなおのこと嬉しく思います。これから入居なのでまだ先のことと思いますが、有益な情報はメールで連絡くだされば、Ｈ Ｐ内に公開いたします。

ありがとうございます。そして、かしこまりました。情報をいただいているばかりでは、情報もやってこない、というのが、インターネットの本質とか。
入居を待つ身として、いまはまだ孤立した状態にありますが、近いうちに、入居者のネットワークも出来ることと存じます。
そのときは、またご連絡申し上げます。

もし、私の入居するマンションの住民から、長谷部さんあてに連絡がございましたら、私のメールアドレスをその方にご連絡いただければ幸いです。勝手を申し上げて、恐縮ではございますが、300戸近い入居者がいることから、わたしのような方も、きっといらっしゃると思うのです。

私の入居予定のマンションは、
東京都国立市所在の「○○○国立○○○」という○○不動産が販売したものです。 「イーストウイング」という棟は、すでに入居し、みなさん生活していらっしゃいます。

長谷部>　なお、もうご存じと思いますが、もう一つ住民側のＨＰがあります。私のＨＰのリンク集にある「札幌発　大規模修繕」です。そちらも参考になさってください。

先日、長谷部さんのページを拝見したときは、その情報量に圧倒され、そこまで気がつきませんでした。ご指摘いただいて、ありがたかったです。

寺地さんのページも、ものすごい情報量でした。長谷部さんといい、寺地さんといい、本当にすばらしい情報を発信していただいていると思います。
ありがたいことです。

長谷部>　私たちのマンションは大規模修繕を通して、管理会社への不満が増大し、このほど会社を変更することになりました。新築当時は施工業者の関連会社が管理を行うのが 一般的ですが、普通その場合は、親会社から出向してきた人間が役員を務めていて、管理の内容がお粗末です。今回、管理専門の会社に変更しますが、年間に1400万円も経費が節約できる見込みです。今まで十年間何と無駄をしてきたことかと腹立たしく思っています。Ｗさんの処も管理会社の質を早く見抜き、必要なら会社変更も検討した方がいいと思います。

年間1400万円ですか。。。。
すさまじい金額ですね。

私のマンションも、たしか販売会社の一社に名をつらねた会社の関連会社が、管理をすることになっていると思います。購入契約時には、そのすべてが附合契約のようなもので、イエスかノーかしかないわけですよね。
すでにオプション契約の説明のときに、工事不具合の際のアフターサービスを質問した際、Ｈ社の子会社が販売をしているのにもかかわらず、施工の不具合は、その下請けの責任であるかのような笑止千万な説明をしていたことに、「お約束」のようないい加減さを感じました。
「販売をなさっているのは、お宅（子会社）でしょ？」とさらに突っ込んでも、けげんそうな顔をした担当者の顔が印象的でした。あるいは、引越幹事会社（これもＨ社の子会社です）の担当者の一斉入居に関するお粗末な説明は、がっかりを通り越して、怒りを覚えるものですらありました。

「一事が万事」という古くからある言葉が正しいものを含むとすれば、おそらく、長谷部さんのご指摘（管理会社に関する問題）も長谷部さんのところのマンションだけの問題ではないのでしょう。
そうでないことを切に祈りたいです。

まずは、来月の部屋の下見会（部屋の引き渡し準備、不具合のチェック）のときの、工事業者の説明から参考にしていこうと思います。

レスメールをいただき、その御礼を申し上げるべきところ、長々としたもの（かつ愚痴めいたもの）になりました。失礼しました。

どうぞこれからも、よろしくお願い申し上げます。

　大規模修繕を計画中の理事さんのメール内容を公開します。この理事さんは大変な勉強をされていて、ためになる内容が豊富です。匿名希望ですので、固有名詞は伏せましたが、是非連絡を取りたい場合は連絡ください。取り次ぎます。
　以下、日付順に並べますが、いくつかの短いメールは省略してあります。（はせべ）

はじめまして
横浜マンション管理組合ネットワークのリンクページから入りましたマンション管理組合の役員の者です

私たちのマンションでは、来年に大規模修繕を計画しています。今、検討中ですが、長谷部様の資料が大変参考になり一部居住者に配りたいとおもいます。ご了承ください。

まだ、これからですので、できれば名前は匿名でお願いします。 お願いばかりで、すみません。

今後もHPを訪問しますのでよろしくお願いします。
九州は、台風の直撃をうけ少し涼しくなったかな？

お体ご自愛のほど

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長谷部様

こちらこそ、よろしくお願いします。
何よりも、経験されていることが、一番うらやましいです。未経験の上、素人ばかりで毎日が不安です。

早く終わりたい ！

私たちのマンションでは、積立金は何とかなりそうです。実は、私は平成６年に、積立金を月平均500円からいきなり月平均10,000円に、値上げした張本人です。

役員は1年で終わる約束だったので、後先考えず、否決されるつもりで、総会に提案したのですがなぜか、可決されてしまいました。 （別に居住者を恐喝！？したわけではないんだけど）

おかげで、委員会に引っ張り出され、現在に至っています・・・・・マンションは、診断・設計をどうするか、現在検討中です。

あ、すみません、そこで質問ですが

長谷部さんのマンションでは、コンサルタントによる建物の物理的調査のとき、居住者へのアンケート調査を、実施したみたいですがその項目を、差し支えなければ、教えて頂けないでしょうか？

私たちのマンションでも、建物診断時に、出来れば同様のアンケートを実施してみたいと思います。

明日は、委員会です。 どうなることやら

ではまた Ｋ

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Ｋ様

　積立金を値上げできたことは素晴らしいですね。工事費は一回目より二回目、二回目より三回目と増えますから、余裕を持って貯めて置いた方がいいです。羨ましいですね。

　アンケートの件ですが、枚数が多いので、郵送します。いま手元にないので捜してみます。住所を連絡くださいますか。もし設計を専門家に頼むなら、実情にあった内容を作成してくれると思います。

　設計と工事監理を依頼した方がいいと思いますが、戸数が少ないと費用負担が多くなるのが問題です。匿名さんのところは何戸有るのですか。私のところは467戸なので依頼できましたが。

　委員会頑張ってください。

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長谷部様

ありがとうございます。お言葉に甘えていいですか？

私たちのマンションは、昭和60年３月完成です。積立金の改定が平成６年です。したがって、１０年間入居時の積立金５００円のままでした。

ほかに駐車場収入もありますが、でもねーー

設計管理は、現在大問題になっています。総戸数は７１戸です

まだ個人的な意見ですが、設計施工一体で発注しようとしています。

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Ｋさん、こんにちわ

住所は受け取りました。アンケート用紙その物は見付からなかったのですが、結果報告書がありますのでそれを送ります。アンケート項目は分かりますし、居住者の希望がいろいろ書かれていますので、参考になると思います。

この内容も一部ＨＰに公開しようかと思い付きました。

私は誤解していました。もう十年を越えているのですね。まだ時間があると思っていたので、うらやましいといったのですが・・・。大変ですね。私のところは一戸当たり約百万円かかりました。但し、外壁を一回剥がしてから再塗装をしたので費用がかかりましたが、上塗りだけならもっと低くなるでしょう。但し現在の塗装がしっかりしているのが条件ですが。
長期計画を立てて今回何処までやるのかを決める必要がありそうですね。

設計施工を一体で依頼するのは、難しい決断と思います。業者の質を見極められればいいですが、そうでないとドンブリでやられてしまう可能性がありますから。71戸では設計コンサルタントを頼むのも大変ですしね。居住者の中に専門家がいるといいのですが。

では、頑張ってください。来週には書類を送ります。

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長谷部様
送っていただいたアンケートを参考にして私のマンション用に作りました。質問などほとんど使ってしまったのだけどご了承願います。

このアンケートを取ることはマンションでひじょうに好評でぜひやりたい、と盛り上がっています。あまりに急に盛り上がってしまって許可を得る前に作ってしまいました。

重ねてご了承願います。お願いします。

なお不都合のある場合、指摘していただければ直します。

Ｋ

（アンケートは省略）

（これから修繕委員会の活動についての報告が続きますが、Ｋさん実は鍬田さんがＨＰを作りましたので省略します。リンク集に収録してありますので、利用して下さい。）

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