婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。
①婚姻期間が２０年以上である配偶者からの贈与であること。
②贈与財産が、居住用不動産または、居住用不動産を購入するための金銭であること。
③贈与を受けた財産が居住用不動産の場合には、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、 贈与を受けた者がその家屋に住み、その後も引き続いて住む見込みであること。
④贈与を受けた財産が、金銭である場合には、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに居住用不動産を取得し、かつ、贈与を受けた者がそこに住み、その後も引き続き住む見込であること。
⑤同じ配偶者からの贈与について、過去に贈与税の配偶者控除の適用を受けていないこと。
⑥一定の書類を添付して、贈与税の申告書を提出すること。
①配偶者への感謝の気持ちを示すとき。
（もともと配偶者の生活保障が本制度の趣旨）
→『おしどり贈与』と言われる所以です。
②相続発生までに配偶者に居住用財産を譲っておきたいとき。
→子供が財産を狙っている場合、遺言と併せて考えられたらいかがでしょうか。
③相続税対策のため相続財産を少なくしておきたいとき。
→通常の贈与では、相続開始前３年以内の贈与については、その贈与を受けた財産を相続財産に含めて計算するところ、配偶者控除の適用を受けて取得した居住用財産は、相続財産に含めなくて良いので、相続開始直前に急いですることも可能であり、納税者にとっては非常に使える制度です！
④将来居住用財産を売却する予定のとき。
→居住用財産（土地・建物とも）を夫婦共有にすることによって居住用財産の３０００万円の特別
控除を夫婦二人分すなわち、売却益６０００万円まで所得税が掛からずに譲渡することが可能となります。
①節税効果だけを考えるのであれば、居住用不動産を購入するための金銭を贈与するより、
居住用不動産で贈与した方が有利です。
→土地については路線価、建物については固定資産税評価額で計算するため実際の時価の約６割～約８割で評価される。すなわち、時価２５００万の土地建物を購入するための資金は２５００万円と決まっているが、その不動産の贈与で課税される価格はその時価２５００万円の約６割（１５００万円）～約８割（２０００万円）で済むことになります。但し、不動産を取得してすぐ贈与すると、資金の贈与とみなされるおそれがございますので注意が必要です。
②同じ配偶者に一生に一度しか使えません。
→仮に居住用財産の取得のために７００万円を贈与して、この特例を使用したとき、非課税枠２０００万円のうち１３００万円は残っていても二度と使えませんので、切り札的に使われることをお勧め致します。
③居住用の不動産であれば、築年数・床面積など制限はありません。
→賃貸用不動産や店舗・事務所に使っている不動産には使えませんが、併用住宅については、居宅部分のみ適用出来ます。
④特例を適用することにより、贈与税について非課税であったとしても、所有権移転登記に掛かる登録免許税、不動産取得税は課税されます。
→２１００万円を越えない持分のみの移転も可能です。登録免許税は、固定資産評価額の２％です。例えば、評価額合計が２０００万円の土地・建物を贈与した場合、４０万円課税されます。
⑤住宅ローン完済前であると、債権者への相談が必要になるケースがございます。
会社経営者が会社の連帯保証をしている場合の居住財産の確保や、相続税対策の安全確実な方法として、数多くの配偶者贈与による所有権移転登記を受託させて頂いております。登記費用、不動産取得税はかかりますが、安心確実に財産を確保・移転させるのに有効な方法ですので、是非ご相談下さい！
また、評価算出が難しい場合や特例の申告も任せたい場合等は税理士を紹介させて頂きますのでご安心下さい。
事務所
〒６０４－８１８７
京都市中京区御池通東洞院東入笹屋町４３６番地
永和御池ビル９階
電話 ０７５－２１３－２０１６ ＦＡＸ ０７５－２１３－２０１７
